法院可否執(zhí)行被執(zhí)行人名下“唯一住房”？

一、問題提出
根據(jù)《民事訴訟法》第255條規(guī)定 ，被執(zhí)行人未履行執(zhí)行法律文書的義務(wù)，法院有權(quán)對被執(zhí)行人名下財產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施，包括查封、扣押、凍結(jié)、拍賣、變賣等。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。言下之意，如果系被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生活必需品，法院應(yīng)當(dāng)予以保留，不得采取強制執(zhí)行措施。這里的規(guī)定比較籠統(tǒng)，但我們很容易就會想到住房，因為住房亦系每個人的生活必需品。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第4條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。這里規(guī)定非常明確，被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，法院不得拍賣、變賣或者抵債。
上述規(guī)定提到的生活所必需的居住房屋，通常被理解為“唯一住房”。因為每個人都需要有房屋居住，所以有理由認(rèn)為唯一住房就是生活所必需的居住房屋。生活所必需的居住房屋并不等同于唯一住房，但在實踐中，它往往就是被執(zhí)行人的“唯一住房”。
許多被執(zhí)行人以上述法律規(guī)定作為擋箭牌，他們錯誤地認(rèn)為，法院無權(quán)執(zhí)行其名下唯一住房，故而“明目張膽”地拒絕法院執(zhí)行。有些被執(zhí)行人為了阻礙法院執(zhí)行，還會將其年邁的父母，或者年幼的子女安排住進(jìn)其唯一住房，從而給執(zhí)行帶來更大的難度。甚至還有一些被執(zhí)行人為了規(guī)避法院將來執(zhí)行，他們將其他財產(chǎn)全部隱藏或轉(zhuǎn)移，只保留名下唯一住房，他們認(rèn)為法院不能執(zhí)行其唯一住房。
二、法院可以執(zhí)行“唯一住房”
實踐中，執(zhí)行被執(zhí)行人名下唯一住房，執(zhí)行工作較為繁瑣和艱難。有些被執(zhí)行人會采取各種阻礙措施，比如吵鬧，不斷投訴或舉報，甚至揚言跳樓等，以此阻撓法院執(zhí)行。鑒于執(zhí)行阻力較大，一些執(zhí)行法官不愿捅漏子，為了息事寧人，他們也喜歡采取消極態(tài)度，不愿對唯一住房采取執(zhí)行措施。
這就給被執(zhí)行人營造出一種假象，但凡是唯一住房，法院不能執(zhí)行?；蛘呤?，只要自己提出“強烈抗議”，法院也不會強制執(zhí)行。但從理論上講，這種理解是錯誤的，法律上并無被執(zhí)行人的唯一住房不能拍賣處置的相關(guān)規(guī)定。只要滿足法定條件，被執(zhí)行人名下唯一住房，完全是可以被執(zhí)行的。
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定（2020修正）》第20條列舉三種（實際四種）可以執(zhí)行唯一住房的情形：對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的。根據(jù)該條規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合上述四個任意情形之一，法院可以執(zhí)行其生活所必需的居住房屋，執(zhí)行“唯一住房”有了明確的法律依據(jù)。
除上述規(guī)定外，還有一些省級法院的司法文件，比如，《江蘇省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答》（2015），《山東省高級人民法院執(zhí)行疑難法律問題解答（三）》（2020年），《北京法院執(zhí)行辦案規(guī)范——不動產(chǎn)的執(zhí)行》（2018），《上海市高級人民法院執(zhí)行局、執(zhí)行裁判庭聯(lián)席會議紀(jì)要（二）》（2018）。這些司法文件，對唯一住房的執(zhí)行也提供一些理論依據(jù)和實操經(jīng)驗。
三、類似案例
案例一
申請執(zhí)行人吳某與被執(zhí)行人呂某委托合同糾紛執(zhí)行一案，法院準(zhǔn)備執(zhí)行呂某承租的公房。呂某不服，向法院提出異議。呂某稱，系爭房屋系其唯一住房，請求法院停止對系爭房屋的執(zhí)行。
法院認(rèn)為，系爭房屋承租人為呂某，呂某未履行生效法律文書確定的支付義務(wù)，故本院執(zhí)行系爭房屋并無不當(dāng)。依據(jù)相關(guān)規(guī)定，對被執(zhí)行人生活所必需的居住房屋并非一律不能拍賣。且本院已告知呂某會預(yù)留租金。法院最終裁定駁回呂某的異議請求。
——上海徐匯法院（2023）滬0104執(zhí)異332號執(zhí)行裁定書
案例二
申請執(zhí)行人L公司與被執(zhí)行人謝某1、張某、謝某2公證債權(quán)文書糾紛執(zhí)行一案中，三被執(zhí)行人對法院拍賣其名下涉案房屋的執(zhí)行行為不服，向法院提出異議。三被執(zhí)行人稱，涉案房屋系三人唯一必需性住房，且一家三口都居住在內(nèi)。
浦東法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，申請執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除五至八年租金的，對被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持。本案中，申請執(zhí)行人L公司同意從涉案房屋變價款中為三被執(zhí)行人保留相應(yīng)租金，則執(zhí)行機構(gòu)依法裁定拍賣涉案房屋，于法有據(jù)，并無不當(dāng)。一審法院裁定駁回異議申請。
三被執(zhí)行人對一審裁定不服，向中院申請復(fù)議。二審法院認(rèn)為，浦東法院駁回謝某1、張某、謝某2的異議申請，認(rèn)定的事實和適用的法律，并無不當(dāng)，相關(guān)的裁判理由，本院予以認(rèn)同。二審法院最終駁回復(fù)議申請，維持原裁定。
——上海浦東法院（2023）滬0115執(zhí)異1297號執(zhí)行裁定書
——上海一中院（2023）滬01執(zhí)復(fù)289號執(zhí)行裁定書
案例三
申請執(zhí)行人高某與被執(zhí)行人胡某、王某民間借貸糾紛執(zhí)行一案中，異議人胡某對裁定拍賣名下房產(chǎn)不服，提出異議，要求停止對該房的拍賣程序。胡某稱，涉案房屋系其和子女的唯一住房。
法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持；1、...2、...3、...或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除5到8年租金的。”另查明《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中并無被執(zhí)行人的唯一住房不能拍賣處置的相關(guān)規(guī)定。胡某以涉案房屋為其生活唯一必需住房為由，要求停止拍賣的請求，缺乏法律依據(jù)，對其異議請求，本院不予支持。法院裁定駁回胡某的異議請求。
——滁州瑯琊區(qū)法院(2022)皖1102執(zhí)異25號執(zhí)行裁定書
案例四
申請執(zhí)行人徐某1、徐某2、徐某3與被執(zhí)行人胡某交通肇事罪刑事附帶民事賠償糾紛執(zhí)行一案中，法院裁定拍賣胡某名下房產(chǎn)，異議人饒某向本院提出執(zhí)行異議。異議人稱，涉案房產(chǎn)系被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一住房。
法院認(rèn)為，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，可以參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從案涉房產(chǎn)的變價款中扣除五至八年租金，作為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬居住之用。因此，異議人饒某提出的該異議理由也不足以排除對案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行措施。法院最終駁回異議申請。
——浙江龍游法院（2022）浙0825執(zhí)異32號執(zhí)行裁定書
四、“唯一住房”超過“生活所必需”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定（2020修正）》第5條規(guī)定，對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
上述規(guī)定提到“超過生活所必需”的概念，這就需要有相應(yīng)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，否則無法實際操作。
參照《江蘇省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答》（2015）規(guī)定，這里提出兩個標(biāo)準(zhǔn)：一是面積過大，一是市場價值過高。即，住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的，或者住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）住房均價的150%的，均可以認(rèn)為超過生活所必需標(biāo)準(zhǔn)。對于江蘇地區(qū)來說，有此明確標(biāo)準(zhǔn)，會給實際操作帶來方便。其他省份可以借鑒，也可以制定符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的標(biāo)準(zhǔn)。
五、實踐中“唯一住房”執(zhí)行情形列舉
根據(jù)上述提到的相關(guān)規(guī)定，再結(jié)合司法實踐，實踐中可以執(zhí)行“唯一住房”的情形主要有以下幾種：
1.對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的。
對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人，一般是指被執(zhí)行人的子女、配偶、父母。如果被執(zhí)行人的子女、配偶、父母名下有能夠維持被執(zhí)行人生活必需的居住房屋的，被執(zhí)行人的居住權(quán)可以得到保障，對于被執(zhí)行人名下的唯一住房可以執(zhí)行。
2. 一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》中第20條規(guī)定的情形為：“執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的”?！督K省高級人民法院執(zhí)行局關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答》規(guī)定的情形為：“一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的”。按照前述，如果時間節(jié)點定為“執(zhí)行依據(jù)生效后”，顯然對申請執(zhí)行人不公平。在訴訟實踐中，為了規(guī)避將來執(zhí)行，被執(zhí)行人一般會隱藏或轉(zhuǎn)移財產(chǎn)。為了保護(hù)申請執(zhí)行人的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)將時間節(jié)點提前到“一審訴訟或仲裁立案后”。
即使提前到“一審訴訟或仲裁立案后”，也仍然對申請執(zhí)行人保護(hù)不夠。因為被執(zhí)行人在訴訟或仲裁前就有可能轉(zhuǎn)移財產(chǎn)，不過法律已經(jīng)賦予債權(quán)人可以撤銷債務(wù)人影響其債權(quán)實現(xiàn)的權(quán)利。
3.申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋。
若被執(zhí)行人無法自行解決居住問題，申請執(zhí)行人可以為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋或臨時住房。如果申請人執(zhí)行人提供住房，可以計收租金。
4.申請執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價款中扣除5-8年租金的。
按照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)，由申請人同意從房屋變價款中扣除5-8年租金，這樣可以保障被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的居住權(quán)。5-8年，一般由法院酌定具體年數(shù)。實踐中，法院一般傾向于按最高年限計算，其實不一定合理。法院應(yīng)當(dāng)考慮被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的實際情況，比如年齡、性別、職業(yè)、收入等，從而確定支付年限。
5.被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的。
許多被執(zhí)行人員雖然名下只有一套“唯一住房”，但其在農(nóng)村老家還有宅基地自建房，或者其他小產(chǎn)權(quán)房等，中國大量農(nóng)村人口涌入城市，這種情況比較普遍。嚴(yán)格來講，被執(zhí)行人名下并非只有一套“唯一住房”，執(zhí)行其名下的住房后，并不會影響其居住權(quán)。
6.被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的。
雖然系被執(zhí)行人名下“唯一住房”，但被執(zhí)行人及其撫養(yǎng)家屬并未實際居住，而是將房屋出租、出借給他人居住。或者，雖然并未出租、出借，但房屋一年以上處于閑置狀態(tài)，無人居住。這樣很難說是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋，依法應(yīng)當(dāng)可以執(zhí)行。
7.被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的。
被執(zhí)行人名下的唯一住房，根據(jù)法院的判決書或裁定書規(guī)定，是被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的財產(chǎn)。也就是說，如果法院判決被執(zhí)行人需要交付其名下的唯一住房，那么被執(zhí)行人必須按照判決執(zhí)行，即使這套房子是他們唯一的住房。
8、被執(zhí)行人的“唯一住房”超過“生活所必需的房屋”標(biāo)準(zhǔn)的。
如果唯一住房建筑面積超過當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的一定比例的，或者住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價超過當(dāng)?shù)刈》烤鶅r的一定比例的，均可以認(rèn)為超過生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)。這里很好理解，如果面積過大，或者市場價值過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出生活所必需的標(biāo)準(zhǔn)，依法可以執(zhí)行。
9.其他可以執(zhí)行的情形。
實踐中，還會遇到一些其他情形，比如，被執(zhí)行人經(jīng)濟(jì)收入非常高，法院也可以執(zhí)行其名下唯一住房。
六、執(zhí)行唯一住房時遵循原則
根據(jù)上述分析得知，即使是被執(zhí)行人名下唯一住房，符合法定條件，亦可以對此執(zhí)行。但在執(zhí)行時，應(yīng)當(dāng)遵循比例原則，依次審查適當(dāng)性、必要性及衡量性。如果不符合三者之中的任意一條件，亦應(yīng)當(dāng)考慮不予執(zhí)行。對此，作出簡要分析如下：
1.關(guān)于執(zhí)行的適當(dāng)性。如果執(zhí)行涉案房屋后，并不能達(dá)成執(zhí)行目的，則其不符合執(zhí)行的適當(dāng)性，有必要考慮采取其他方式。
2.關(guān)于執(zhí)行的必要性。如果執(zhí)行涉案房屋后，并非是對被執(zhí)行人造成最小侵害的方式，則其不符合執(zhí)行的必要性，應(yīng)當(dāng)考慮其他替代方式。
3. 關(guān)于執(zhí)行的衡量性。如果執(zhí)行涉案房屋后，對被執(zhí)行人及案外人所造成的損害與執(zhí)行目的間不成比例，則不符合執(zhí)行的衡量性，應(yīng)該考慮其他替換方式。