隨著我國物權(quán)法立法進(jìn)程的加快，有關(guān)物權(quán)法立法體例的學(xué)理爭論日益激烈，其中不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的選擇就是一項(xiàng)爭議較大、懸而未決的問題。當(dāng)前學(xué)術(shù)界和實(shí)物界普遍認(rèn)

　　為建立統(tǒng)一的登記制度是制定物權(quán)法的首要任務(wù)，而建立統(tǒng)一的登記制度首先要確立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)。對于由哪個(gè)部門作為未來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記機(jī)關(guān)，存在幾種不同意見。有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)由縣級人民法院作為登記機(jī)關(guān)；有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該在政府中設(shè)立專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān)；還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該設(shè)立一個(gè)中立的事業(yè)性組織來負(fù)責(zé)登記。本文作者認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的原則和我國的實(shí)際情況，確定司法行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)是最佳選擇。文章結(jié)合實(shí)際，觀點(diǎn)獨(dú)到，論證嚴(yán)謹(jǐn)，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記部門的確定具有理論參考價(jià)值。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的理論基礎(chǔ)

　　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的設(shè)立、變更、滅失，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門簿冊上的活動(dòng)，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則，是物權(quán)享有與變動(dòng)的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。物權(quán)以及登記物權(quán)變動(dòng)之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)；同時(shí)物權(quán)的義務(wù)人是不特定的任何人，如果不能從其外部察悉物權(quán)變動(dòng)的征象，則會(huì)給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。

　　從世界各國立法體例來看，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記在理論上有實(shí)質(zhì)主義登記和形式主義登記兩種體例。所謂形式主義登記，指的是登記對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認(rèn)或者證明的效力，而沒有決定其能否生效的效力，也就是說登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效的要件，這種立法一般稱之為登記公示主義。所謂實(shí)質(zhì)主義登記，指的是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。

　　以上兩種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的主要差別是，形式主義登記認(rèn)為依雙方法律行為設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、廢止物權(quán)時(shí)，認(rèn)為該行為仍然是契約或者合同，不認(rèn)為該種契約與一般債權(quán)法的契約有本質(zhì)的不同，因此物權(quán)變動(dòng)的雙方法律行為以雙方當(dāng)事人意思表示一致為生效的惟一要求，這一點(diǎn)與一般的債權(quán)法上的合同并無區(qū)別。

　　二、從我國的實(shí)際看不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇

　　我國在1949年到1956年曾建立了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，之后一直處于中斷狀態(tài)，直到上世紀(jì)90年代才得以恢復(fù)。當(dāng)時(shí)登記只是作為不動(dòng)產(chǎn)行政管理部門的一種行政管理手段，法律明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，這種登記與民法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)沒有法律上的聯(lián)系。自1987年開始進(jìn)行國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制的改革之后，我國的不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)有了極大的發(fā)展，但不動(dòng)產(chǎn)的立法卻相對滯后，至今沒有突破改革之初借鑒香港法所確立的法律框架。根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，但我國至今尚未有專門的法律予以規(guī)定，已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的不少規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，登記程序不完備，多個(gè)登記機(jī)關(guān)、多頭登記，登記機(jī)關(guān)具有行政管理性和非法律干預(yù)性。這些法律法規(guī)對登記只作出了行政效力的規(guī)定，已不能滿足市場經(jīng)濟(jì)體制下對不動(dòng)產(chǎn)的管理、保護(hù)權(quán)利人對未來物權(quán)的請求權(quán)和保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的需要?，F(xiàn)行的各政府部門分別作為登記機(jī)關(guān)，對不動(dòng)產(chǎn)登記只能以行政法為依據(jù)行使管理職能，不能實(shí)現(xiàn)登記的客觀、公正和法律的規(guī)范，不能按物權(quán)公示原則的要求來服務(wù)市場，保證交易秩序和安全。